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杨红旭三四线城市房价泡沫被夸大了

2019-06-08 07:41:29来源:励志吧0次阅读

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■ 楼市观察

尽管温州属于三线城市,且房价泡沫破灭,但绝不等于三四线城市整体都会如此。

去年以来,对温州房价下跌的报道,接连不断。相较而言,对于海南、贵阳、营口、常州等地的所谓的“楼市危机”的报道,多属一阵风,刮过去就没了声息。

为何形成这样的鲜明反差?主要是温州房价确实大跌了,而且成为今年9月份全国70个大中城市中房价惟一仍在同比下跌的城市。另外,温州房价下跌且还引发许多惹人关注的现象,比如断供。而其他被报道的楼市,多数房价没有大跌,危机并无爆发,人们尚难判断到底是否属于泡沫或危机。

因为温州房价大跌,或者说得严重点“泡沫破了”,就被很多人揪住不放。一方面,他们认为温州房地产市场形势恶化,即便是房价打了大折扣,也没人接盘,未来还将继续大跌。另一方面,他们由点到面地进行推导:三四线城市地产泡沫正在破裂。

不得不说,这些看空派们,将个别现象普遍化了。温州房价泡沫的生成,有两个重要表象:其一,投资投机性购房狂热,2009年-2010年很多炒房者冲进本地楼市;其二,短时间内房价暴涨,2009年-2010年温州房价领涨全国,市区楼市价格直逼一线城市,甚至出现单价10万元的楼盘。

温州房价的泡沫破灭的两个主要原因:1、经济下行,民企艰难,很多主业非房地产业的民企,无法继续将主业的现金流投向房地产;与此同时,企业主与当地民众,在收入减少之后,也没有更多的资金用于购房。2、民间高利贷泡沫破灭,很多企业、居民的资金状况恶化,欠债不还情况突出,呆坏账大幅增加,致使信贷紧缩。

对于其他尚无爆发危机的三四线城市,没必要去探究泡沫破灭的原因。有意义的事情是,不妨先判断一下他们是否已经产生了泡沫。上文已述,导致温州房价泡沫的两条关键因素是:投机者众与短时间价格暴涨。

其实,这两条因素,不仅关乎房价泡沫,同时也是任何资产泡沫产生的必备条件。而去年以来的情况是,全国主要城市,包括绝大部分的三四线城市,都是以自住需求为主导的,投资投机性需求比例较小,一线城市不超过三成(2007年和2009年时达五成左右),而三四线城市不超过两成。从房价上涨情况看,今年一线城市房价涨幅偏大,三四线城市只是小幅,相比之下还处于合理范围。

因此,对于广大三四线城市而言,上述两条关键因素尚不具备,短期内大跌的可能性并不大。尽管温州属于三线城市,且房价泡沫破灭,但绝不等于三四线城市整体都会如此。

□杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)

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