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经济适用房行政管制体制与市场的冲突

2019-10-09 13:21:17来源:励志吧0次阅读

经济适用房:行政管制体制与市场的冲突

随着“房地产新政”的逐步深入,人们对于经济适用房的准公共产品性质已经取得初步共识。但经济适用房如何分配才能保证公平? 北京天通苑经济适用房放号,千余人苦等两昼夜。排队经济学告诉我们,不按市场分配必然产生非生产的耗散性浪费,这就是排队的代价。但是,当房地产市场的泡沫被吹得太大,市场的正常功能被人为破坏掉以后,按市场分配产生的价格扭曲足以吓退有购买意愿的百姓。一边是热火朝天,一边是持币观望;一边是既定价格下的有效供给不足,一边是既定价格下的有效需求不足,这就是当前的实际情况。 经济适用房的发售经常成为政府“好心难做好事”的例证,大量的经济适用房被有钱人买走,而这些房子经过几年后又重新流向了市场,政府的好心被骗子的坏心凭空套利。政府的理想与现实发生了某种程度的冲突,不满之声不绝于耳。 这是由两个层面的原因造成的:一个原因就是政府有权决定建造经济房,却无权规定具体由谁来购买;另一个原因就是政府对有权购买经济适用房的中低收入人群的甄别成本太高。行政运作手段与市场运作方式发生了冲突。没有良心的高收入者浑水摸鱼的现象时有发生。 需求理论认为,商品价格低的时候需求量会大一些,价格高的时候需求量会小一些。即使对经济适用房的“合格购买者”来说也是这样,不要说再加上那些“骗购者”了。政府对经济适用房的有限供应永远赶不上“合格购买者”需求的无限欲望,前者对后者而言只是“杯水车薪”,这是一个根本性矛盾。 政府要解决的问题(社会保障)是市场不能解决的,市场能解决的问题不需要政府来解决,但是,问题出就出在本来那些可以靠市场来解决住房的人却偏偏要靠政府来解决。选择永远是局限下的选择,局限决定了相对成本的比较。有人建议政府在分配层面实行更多的“规制”,当然,政府通过加大对购买资格的审查力度等相关措施减少骗购行为,这是大家乐于看到的结果。但是不管政府怎样加大甄别成本,总会有“合格购买者”购买不到经济适用房,因为这是一个总量性矛盾而不是一个结构性矛盾。只要有“合格购买者”想买而买不到就会有抱怨之声,再加上利益相关者从中煽风点火,抱怨之声就会被放大。 还有人建议,政府应该取缔经济适用房,建设廉租房。我认为,这个建议并不可取,经济适用房的问题出在“卖给了骗购者,便宜了富人”,但廉租房的问题则出在了长期的租金管制上。管制体制要比售卖体制更容易出现问题,政府与其花力气改进管制体制还不如花力气改进现行售卖体制。我们还要考虑到建设廉租房之后的逆向效应,虽然房租管制表面上可以降低房屋租金,实际上租户将不得不为自己租用的房子付出隐性成本,这些成本很容易被理想主义者忽略。 经济适用房成为政府稳定过高房价的“逼降”措施是可以理解的,但这是以市场当前的泡沫形势为约束的,长期来看,市场的还是要还给市场(当然在这个过程中政府要完善市场的游戏规则),市场不能完成的才交给政府,千万不能本末倒置。

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